Die Lage

Linke, Grüne und SPD haben sich im Sondierungspapier auf die Vergesellschaftung von Wohnungskonzernen mit mehr als 10.000 Wohnungen geeinigt.^[1] Ursprünglich wollte die Linke bei 3.000 Wohnungen ansetzen, und jedes Unternehmen soll 10.000 Wohnungen behalten dürfen.^[2] Rund 160.000 Wohnungen könnten frühestens 2029 den Besitzer wechseln.^[3] Das ist ein Vorhaben, keine Rechtsnorm. Der Linke-Parteitag über die Koalitionsverhandlungen findet erst am 31. Oktober statt.^[4]

Wo die Kritik an der Prognose recht hat

Juristische Prüfung braucht einen Normtext. Wer aus Eckpunkten „Fiasko“ macht, spekuliert. Das gilt in beide Richtungen. Auch die Gegenthese, es sei „zweifelsfrei gedeckt“, ist ohne Text eine Prognose.

Zwei Einschränkungen gibt es. Texte existieren durchaus, nur nicht der der künftigen Koalition: Der Entwurf der Initiative liegt seit 2025 vor, und ein SPD-Entwurf für ein Rahmengesetz kursierte im Sommer 2025.^[5] Das Haufe-Portal berichtet sogar, ein Rahmengesetz sei im März 2026 beschlossen worden.^[6] Man kann also an realen Entwürfen prüfen, welche Probleme wiederkehren.

Der Wille zur Vergesellschaftung ist außerdem nicht abwegig. Die Expertenkommission des Senats hielt sie 2023 für rechtlich möglich.^[7] Ein Bundesgesetz, das sie pauschal verbietet, wäre problematisch. Selbst Justizministerin Hubig (SPD) räumte ein, ein pauschales Verbot sei sicher nicht möglich.^[8] Dass Art. 15 GG noch nie angewendet wurde, ist deshalb kein Argument gegen ihn. Eine unverändert geltende Norm verfällt nicht durch Nichtgebrauch. Auch das Argument „Eigentum verpflichtet“ trägt: Bei Wohnraum ist die Sozialbindung besonders weit, und die Entschädigung muss nicht zwingend dem Verkehrswert entsprechen.^[12]

Wo „zweifelsfrei“ nicht trägt

Erstens die Landesverfassung: Die Berliner Verfassung enthält anders als Art. 15 GG keine Ermächtigung zur Vergesellschaftung. Ob sie deshalb Vergesellschaftungen ausschließt oder ob sich das Land auf Art. 15 GG berufen kann, ist in der Literatur streitig.^[5] Christian Waldhoff kam in einem Gutachten von 2019 zu dem Ergebnis, eine Vergesellschaftung greife in die Eigentumsfreiheit des Art. 23 VvB ein und brauche eine Ermächtigung, die die Landesverfassung nicht enthalte.^[9] Die Kommission von 2023 sah das anders.^[7] Von „nichts umstritten“ kann man bei diesem Befund nicht sprechen. Das heißt aber nicht, dass die Gegenseite recht hat.

Zweitens die Entschädigung: Je weiter sie sich vom Verkehrswert entfernt, desto größer ist das rechtliche Risiko.^[10] Das ist eine Risikoaussage, kein Verbot. Die Expertenkommission hielt 2022 eine Entschädigung unter dem Verkehrswert für möglich, ohne die Höhe abschließend zu klären. Der Gesetzgeber muss die Abweichung aber tragfähig begründen. Die Argumente des Verlaufs, also Erwerb zu Gestehungskosten, Mieteinnahmen und eine überhitzte Marktlage, können in diese Abwägung einfließen. Sie ersetzen aber keine Begründung im Gesetz.

Drittens die Reichweite: Ob Wohnungen unter „Grund und Boden“ fallen und ob das Mittel verhältnismäßig ist, sind Auslegungsfragen ohne höchstrichterliche Antwort. Das gilt für alle Seiten.

Die Symmetrie

„Offen“ bedeutet weder „unmöglich“ noch „sicher“. Die Aussage, das Bundesverfassungsgericht werde die Entschädigung mit Sicherheit nicht halten, ist genauso spekulativ wie das Gegenteil. Prozessual ist ein Verfahren sehr wahrscheinlich: Söder hat angekündigt, nach Karlsruhe zu gehen, falls Berlin umsetzt.^[11] Ob das Risiko den Unternehmen auch Nachteile bringt, etwa durch öffentlich verhandelte Mietpraktiken, ist eine strategische Frage und keine juristische.

Fazit

Ein vertretbarer Satz lautet: Die Vergesellschaftung ist weder verfassungsrechtlich ausgeschlossen noch rechtlich gesichert. Der Streit geht um die Landesverfassung, die Entschädigung und die Verhältnismäßigkeit. Ihre Beantwortung hängt am konkreten Gesetz und seiner Begründung.

Wer vorher Gewissheit behauptet – ob für oder gegen das Vorhaben –, argumentiert politisch, nicht juristisch.